便宜价收才能资金平衡？钱从哪来？多地官宣收购存量房背后
广州将收储存量房的范围扩大到了全市。
11月18日，广州安居集团发布公告称，将从12月18日起征集全市已经建成的存量商品房房源。
据Wind统计，截至2024年10月，已有超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超过30个城市已经发布了具体细则和征集公告。福州快安龙津新苑、亭江三盛雅居乐·璞悦长滩，以及重庆佳寓光环店等项目则已顺利入市。
“地方国企之所以愿意收购，并非单纯的救市、救企业，而是收回来还要出让的，所以收购企业更愿意按照白菜价来收购，否则就砸在企业手上了。所以在收购时，收购企业还会更多考虑二次出售、出租、综合成本、资金平衡等问题。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示。
90平方米以下
广州全市范围收储
从目前下场收储的企业类型看，多数都是当地国有企业。
比如这次的广州安居集团。公开资料显示，广州安居集团成立于2023年9月1日，是广州市属一级功能类国有企业，注册资本300亿元，主要负责广州市保障性住房的投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等。
广州安居集团此次将在全市范围内收购满足90平方米以下的存量商品房作为保障房，房源必须满足资产负债和法律关系清晰、已取得竣工联合验收意见书等五项条件，有意参加的开发商可于11月18日至12月18日期间报名。
这意味着，广州收购存量商品房作保障房的措施，正式从此前的增城等区扩大到全市范围。（注：今年5月30日，增城区政府挂出公告，公开征集符合条件的商品性安置房源。）
李宇嘉表示，从各地实践来看，收购的案例比较多，地方政府常态化的征拆、公租房筹集、城中村改造等，很多都开始通过存量收购来解决。不过，贯彻保障房筹集新模式，且申请再贷款的案例并不多，主要是收购一些商办物业用作保障性租赁住房。
中指研究院华南分院分析师杨永俊则提到，广州此次政策后，收储范围将从过往的增城地区扩大到全市，这也是有效解决广州新市民、青年人等群体住房问题的实际举措之一，对促进广州房地产市场“止跌回稳”也有积极作用。
据中指研究院数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期仍高达21.4个月。其中，90平方米以下户型的库存量为319.9万平方米，占比约24%，出清周期为20.4个月。
“白菜价”收购才能资金平衡？
如前所述，目前国内已有超60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，但多数仍停留在征集阶段。
从收储方式看，多数城市采用“以需定购”原则，主要用于增加租赁住房供给和纳入保障房体系。
其中，珠海、重庆、南京等城市已明确将收购的存量房用作租赁住房。
同时，郑州、沈阳等城市将收储的存量房改造为保障性租赁住房；福州市国有企业福州安住发展有限公司已收购约5000套存量住房，用于保障性租赁住房。
而从推进情况看，福州、武汉、重庆等地推进较快，甚至部分项目已顺利入市。
今年2月，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司、重庆建渝住房租赁基金透露，将收购4207套房源投入租赁市场；6月底，首个租赁项目重庆佳寓光环店已投入使用。
从租金情况看，重庆佳寓光环店的租金一般为每月1500元左右，面积在36~38平方米，周边同面积段房源月租金一般在1500元~1800元不等。
在福州，当地已收购近万套商品房用作保障性租赁住房，首批房屋已于今年8月中旬对外招租。据福州保税港国利集团8月15日发布的公告，有455套收储房源入市，包括阳光城翡丽公园（12套）、快安龙津新苑（121套）和亭江三盛雅居乐·璞悦长滩（322套），户型涵盖45~135平方米。其中，毛坯房租金400元/月起，装修房租金950元/月起。
而第三方中介平台数据显示，阳光城翡丽公园小区出租房源中，50平方米房源租金约1500元，93平方米房源月租约2350元。
在李宇嘉看来，各地在实施收储过程中，主要阻碍还是对房源的定价问题。
“从其他城市的运作实践来看，存在的主要问题是，收购回来做保障性住房，无论租还是售，如果要坚持资金平衡的原则，就必须按照‘白菜价’收购，这导致双方可能在价格上达不成一致，也是阻碍收购的最大障碍。同时，由于对未来房地产市场的走势预期存在差异，市场主体通过申请再贷款来收购的积极性尚待提升。”李宇嘉分析称。
“各地收储有两个较为核心的因素，一是企业自身的资金来源，二是对拟收购房源的价格匹配和交易。比如房企能否接受收储的定价，目前还是个未知数。这些都是制约收储推进的重要原因。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受每经记者采访时表示，政策层面也在持续发力，如央行把保障性住房发放再贷款比例从贷款本金60%提升到100%，财政部允许专项债券用于土地储备和收购存量房等。
记者|陈荣浩
